威海經濟技術開發區收購存量商品房用作保障性租賃住房管理辦法（試行）
（征求意見稿）
第一章 總則
第一條 以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，規范收購存量商品房用作保障性租賃住房工作，加快解決工薪收入群體以及城市需要的引進人才等群體住房困難，根據《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號)、《住房城鄉建設部關于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關工作的通知》（建保〔2024〕44 號）等文件精神，結合我區實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱收購存量商品房用作保障性租賃住房，是指政府指定地方國有企業作為收購主體，在市場上收購符合一定條件的商品房用作配租型保障性住房行為。
本辦法所稱的保障性租賃住房，指政府提供政策支持，限定戶型面積和租金標準，面向符合條件的新就業無房職工、城鎮穩定就業人員等住房困難群體出租的保障性住房，也可用作人才房、青年公寓、職工宿舍等。
第三條 本辦法適用于我區收購存量商品房用作保障性租賃住房征集、收購、供應、使用、退出及監督管理等活動。
第四條 保障性住房收購堅持以需定購的原則。根據我區房地產市場情況、綜合考慮保障性住房實際需求、商品房市場庫存水平等因素，按照“政府主導、市場化運作”的思路，自主決策是否開展收購存量商品房用作保障性租賃住房工作。
第二章 收購工作
第五條 結合輪候庫需求和房源摸排結果，確定經開區保障性住房年度計劃，發布收購公告，對符合條件的報名企業及房源進行合規性審查。
第六條 收購主體需為地方國有企業，該國有企業及其所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得為地方政府的融資平臺，且符合銀行的授信要求。由收購主體負責實施收購工作，并負責保障性租賃住房的運營。
第七條 責任分工。
經濟發展局負責收購存量商品房用作保障性租賃住房項目的聯合認定工作。
財政金融局負責協調申報存量商品房用作保障性租賃住房相關扶持政策，組織銀企對接統籌資金支持。
建設局負責房源征集、指導收購主體開展收購工作；負責收購存量商品房用作保障性租賃住房項目的聯合認定工作。
精致城市管理辦公室負責將收購存量商品房用作保障性租賃住房納入全區統一管理。
稅務局負責落實收購存量商品房用作保障性租賃住房收購過程中的稅收優惠政策。
市自然資源和規劃局經濟技術開發區分局負責收購存量商品房用作保障性租賃住房項目的聯合認定工作。
不動產登記經區分中心負責協助收購雙方辦理不動產轉移登記工作。
第三章 資金管理
第八條 收購主體籌集收購資金實施封閉管理，專款專用。收購主體收購不同商品房項目要分別建賬，單獨核算，項目間資金不得混同。
第九條 收購主體使用貸款資金的，應在貸款銀行開立資金監管賬戶，確保貸款資金發放、使用、回收均通過該賬戶處理。收購主體配租保障性住房所獲租金收入應優先償還貸款。
第四章 運營管理
第十條 保障性租賃住房主要面向城區內無房且穩定就業的新市民、青年人，特別是從事基本公共服務人員、創新創業人員和產業工人等群體。支持符合條件的青年人才申請保障性租賃住房，支持用人單位集中申請。
第十一條 保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，可針對二孩及以上家庭住房需求等實際情況，適當放寬面積標準，也可將大戶型分割成獨立房間進行配租。
第十二條 保障性租賃住房租金接受政府指導，按照可負擔、可持續原則，指導價不高于同地段、同類型、同品質市場租賃住房租金的80%。保障性租賃住房租金由投資主體或運營管理主體委托第三方專業機構定期評估，或依據政府發布的參考價格確定；保障性租賃住房租金實行動態調整。
第十三條 保障性租賃住房由運營管理單位具體負責入住審核、運營管理等，并根據住房實際出租情況進行合理分配。
（一）申請條件
1.申請人在經區工作，并與用人單位簽訂勞動合同1年以上； 2.申請人及配偶在經區無住房；
3.申請人及配偶在威海市區范圍（環翠區、經區、高區、臨港區）內未享受公共租賃住房保障等其他住房保障政策。
（二）申請材料
以個人名義申請的：
1.《經區保障性租賃住房申請審核表》；
2.申請人身份證復印件；
3.申請人勞動合同。
用人單位集中申請的：
1.申請單位與運營管理單位簽訂的租賃合同；
2.入住人員清單；
3.入住人員身份證復印件。
（三）準入程序
1.申請：申請人向保障性租賃住房運營管理單位提交申請表及相應申請材料。
2.受理審核：運營管理單位收到齊備的申請材料后，將申請信息錄入保障性租賃住房系統，于2個工作日內完成材料核驗、房產比對等審核工作。經審核符合條件的，予以辦理；不符合條件的，運營管理單位應當在3個工作日內告知申請人。
第十四條 經審核符合申請條件的，按程序進行房屋分配，簽訂租賃合同。每個家庭或單身人員只能申請承租1套保障性租賃住房。房源充足情況下，實行常態化配租，對符合準入條件的對象實行“先到先租，隨到隨租”。配租期間，項目房源滿租的，應實行輪候配租，建立輪候名冊，按照申請先后順序輪候配租。承租人應按時繳納房屋租金和房屋使用過程中發生的物業、水、電、氣、暖等費用。
第十五條 收購存量商品房作為保障性住房合同管理制度。
（一）采取個人租賃方式申請保障性租賃住房的，保障性租賃住房租賃合同期限一般不超過1年。租賃合同到期后，經重新審核符合準入條件的可以續租。
（二）采取單位集體租賃方式申請保障性租賃住房的，運營管理單位與申請單位簽訂租賃合同，并明確各自責任權利。申請單位每季度向運營管理單位報送入住人員相關情況。
第十六條 收購存量商品房作為保障性住房承租人（個人）退出制度。
（一）保障性租賃住房承租人，有下列情形之一的，終止租賃合同，收回已承租的房屋，退出保障。
1.不在經區工作的;
2.申請人及配偶在經區擁有新住房的;
3.破壞、改動或者擅自裝修所承租保障性租賃住房拒不恢復原狀的;
4.轉租、轉讓、轉借保障性租賃住房，利用保障性租賃住房進行非法活動或從事違法犯罪活動的；
5.拒不配合相關部門和運營管理單位管理的；
6.依據合同約定符合解除合同或者退租情形的；
7.提交個人虛假信息和資料，或者以欺騙等不正當手段承租保障性租賃住房的；
8.其他不符合保障性租賃住房保障規定的。
（二）不再符合保障性租賃住房申請條件的，運營管理單位應與其解除租賃合同，并給予最長不超過3個月的騰退過渡期，過渡期內租金由運營單位與承租人協議確定。
第五章 附則
第十七條 收購存量商品房用作保障性租賃住房工作應當接受社會監督。
第十八條 本辦法自發布之日起施行，有效期三年。試行過程中，上級另有規定的，從其規定。
關于《威海經濟技術開發區收購存量商品房用作保障性租賃住房管理
辦法（試行）》的草案解讀
現就《威海經濟技術開發區收購存量商品房用作保障性租賃住房管理辦法（試行）》的起草情況說明如下：
一、制定背景
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，規范收購存量商品房用作保障性租賃住房工作，加快解決工薪收入群體以及城市需要的引進人才等群體住房困難，根據《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號)、《住房城鄉建設部關于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關工作的通知》（建保〔2024〕44 號）等文件精神，結合我區實際，制定本辦法。
二、決策依據
《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號)、《住房城鄉建設部關于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關工作的通知》（建保〔2024〕44 號）、《威海市收購已建成存量商品房用作保障性住房工作方案》（威住建通字〔2024〕47號）、《威海市人民政府辦公室關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》（威政辦發〔2022〕10號）、《威海市保障性租賃住房項目認定書管理細則（試行）》（威保租組辦〔2022〕2號）。
三、起草過程
在文件制定階段，我們認真學習了國家關于收購商品房用作保障性住房有關文件規定，并積極與上級部門探討研究、公開征集項目后，擬定了《威海經濟技術開發區收購存量商品房用作保障性租賃住房管理辦法（試行）》。
四、制定意義
收購已建成存量商品房用作保障性住房是黨中央、國務院作出的重要部署，通過收購存量房用作保障性租賃住房，可實現“去庫存”與“保民生”雙重目標，推動房地產高質量發展。保障性租賃住房供應優化是提升城市宜居性的重要抓手，通過盤活存量資源，可促進職住平衡，減少通勤成本，同時吸引人才留駐，為區域經濟高質量發展提供支撐。
五、主要內容
《威海經濟技術開發區收購存量商品房用作保障性租賃住房管理辦法（試行）》包括總則、收購工作、資金管理、運營管理、附則五個章節，共一十八條，主要內容如下：
（一）總則
本辦法以新思想為指導，規范收購存量商品房作保障性租賃住房工作。明確收購主體、保障房定義，堅持以需定購，按“政府主導、市場化運作”決策是否開展收購工作 。
（二）收購工作
結合輪候庫需求和房源摸排結果確定年度計劃，發布收購公告并對報名企業及房源進行合規性審查。收購主體為符合條件的地方國有企業，負責收購和運營。各部門分工明確，經濟發展局、建設局、市自然資源和規劃局經濟技術開發區分局負責項目聯合認定；財政金融局協調政策與資金；精致城市管理辦公室負責統一管理；稅務局落實稅收優惠；不動產登記經區分中心協助辦理登記。
（三）資金管理
收購主體籌集收購資金實施封閉管理，專款專用，不同項目分別建賬、單獨核算。使用貸款資金時，應在貸款銀行開立資金監管賬戶，確保資金流轉通過該賬戶處理，租金收入優先償還貸款。
（四）運營管理
保障性租賃住房面向特定新市民等群體，以小戶型為主，租金不超市場 80%且動態調整。明確申請條件、材料、程序，按程序配租，規定合同管理與承租人退出制度，不符合條件者騰退并給過渡期。
（五）附則
收購存量商品房作保障性租賃住房工作要接受社會監督；規定本辦法生效期、有效期。
